GHP - Sint-Hubertuskerk

Openbaar onderzoek over de herinrichting van de Sint-Hubertuskerk in woningen !

Op 29 Juni 2017 heeft de overnemende partij zijn ontwerp voorgesteld gedurende een openbare sessie georganiseerd door de gemeente. Gedurende de vereniging werd het ontwerp met open armen ontvangen. De aanvraag voor een bouwvergunning werd geïntroduceert bij het Gewest op 18 augustus 2017. Naar aanleiding van de gedachtenwisseling met de Gewestelijke administratie werden enkele verbeteringen toegebracht aan het project (met betrekking tot de woonbaarheid van de appartementen, de toegang tot de ondergrondse parking, de samenhang tussen de interventies die aangebracht worden vanuit een globaliserend standpunt  …). Hiernaast werd een milieuvergunning met inbegrip van een milieueffectrapportage binnengeleverd. Het dossier werd als volledig beschouwd , het openbaar onderzoek wordt door de gemeente georganiseerd van 28 mei tot 11 juni 2018, deze zal gevolgd worden door een commissie van overleg uitsluitend gewijd aan de Sint-Hubertuskerk op vrijdag 29 juni in het Hooghuis (Gilsonplein 2) om 9uur.

Alle documenten zijn beschikbaar :

• Gedurende het openbaar onderzoek : van 28 mei tot 11 juni 2018, bij de dienst stedenbouw van maandag tot vrijdag tussen 9u en 12u en de maandagavond tussen 17u30 en 20u.
• op de tabel hieronder 

Vragen mag u rechtstreeks stellen aan de overnemende partij via e-mail bij het volgend adres : info@inside-development.be

Veelgestelde vragen :

• Wat is een openbaar onderzoek, hoe kan men er aan deelnemen ?
• Wat is een commissie van overleg, hoe kan men er aan deelnemen ?
• Wat voorziet de toekomst voor het gebedshuis ?
• Welke stappen werden ondernomen in verband met parkeerplaatsen ?
• Hoe gaat men tewerk gaan met de slechtvalken die hun nesten hebben gebouwd in de toren ?
• Hoeveel woningen zijn er voorzien ? Wie zal daar mogen wonen ?
• Wat zijn de verkooptermen van de kerk ?
• Welk belang heeft dit voor de gemeente ?
• Wat houden de volgende stappen van het project in ?
• Wat waren de grote stappen die tot de huidige situatie hebben geleid ?

Wat is een openbaar onderzoek en hoe kan men er aan deelnemen ? 

• Ze worden geïnformeerd via rode posters die gelegen zijn rond de betrokken plek.
• Ze mogen hun dossier bekijken bij de dienst stedenbouw van maandag tot vrijdag van 9u tot 12u en de maandagavond van 17u30 tot 20u.
• Ze mogen technische informatie verkrijgen op dinsdag 29 mei en op dinsdag 5 juni, s’ochtends van 9u tot 12u.
• Reacties en verzoeken in het kader van het openbaar onderzoek moeten schriftelijk aan het college van burgemeester en schepenen gericht zijn via de post (Gemeentehuis , Gilsonplein 1 , 1170 Watermaal-bosvoorde) of via e-mail (stedenbouw1170@wb.irisnet.be).
• Mensen die gehoord willen worden door de commissie van overleg in het kader van het openbaar onderzoek moeten een schriftelijke aanvraag opsturen gericht aan het college van burgemeester en schepenen.

Wat is een commissie van overleg en hoe kan men er aan deelnemen ? 

Een commissie van overleg is een vergadering waar zowel vertegenwoordigers van de gemeente, de Directie Stedenbouw, de Directie van Monumenten en Landschappen van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en Leefmilieu Brussel zetelen.

Een commissie van overleg speciaal bestemd voor de Sint-Hubertuskerk wordt georganiseerd op vrijdag 29 juni in het hooghuis.

Nadat er rekening wordt gehouden met alle verzoeken en meningen van het openbaar onderzoek, van 9u tot 11u, zullen de leden van de commissie, bij meerderheid, een advies voor de aanvraag van een vergunning uitbrengen. Dit advies is één van de stappen van de procedure maar de definitieve uitslag om een vergunning toe te laten of niet behoort niet tot de commissie van overleg maar tot de Directie Stedenbouw. Het advies van de commissie van overleg zal doorgestuurd worden naar de Directie Stedenbouw die de bevoegde instantie is in dit dossier.

Mensen die gehoord willen worden door de commissie van overleg in het kader van het openbaar onderzoek moeten een schriftelijke aanvraag opsturen gericht aan het college van burgemeester en schepenen.

Wat voorziet de toekomst voor het gebedshuis ? 

Dankzij een nauwe samenwerking met de religieuze autoriteiten zal een deel van het gebouw opnieuw heilig verklaart worden na de werken zodat het gebedshuis bewaard kan worden.

Op de dag van vandaag, wordt de kelder (crypte) gebruikt als tijdelijke oplossing voor de bijeenkomsten van de parochie.

Met het toekomstig project zal het gebedshuis zijn plaats terugvinden op de gelijksvloer, deze zal ook beter aangepast worden. Het transept en het koor zullen hiervoor een gereserveerde toegang krijgen. De kelder zal meerdere parochiezalen  bevatten namelijk: onthaal, polyvalente zalen, sanitaire voorzieningen, enz. Het geheel omvat een oppervlakte van +/- 1100 m².

Welke stappen werden ondernomen in verband met parkeerplaatsen ? 

Betreffende de privéparkeerplaatsen :

Het aantal gedekte parkeerplaatsen, aan de achterzijde van de kerk, zal beschikken over 48 parkeerplaatsen voor de 41 voorziene woningen.

Het aantal parkeerplaatsen is conform aan de normen opgelegd door het regionaal stedenbouwkundig reglement dat minimaal één parkeerplaats vereist per woning et maximum 2 voor appartementsgebouwen met meerdere woningen.

Betreffende de privéparkeerplaatsen voor fietsen :

Het aantal parkeerplaatsen voor fietsen in de parking onder de groene plek aan de achterzijde van de kerk bedraagt 42.

29 complementaire fietsplaatsen zijn voorzien naast de ingang van woningen en de ruimten met de uitrusting voor het algemeen belang.

Betreffende openbare parkeerplaatsen :

Het aanbod aan parkeerplaatsen langs de openbare weg is groot en de nieuwe verkeerstoren zal geen invloed hebben op de hedendaagse beschikbare plaatsen.

Er is geen enkele verandering voorzien in de omgeving van de kerk op dat vlak.

Hoe gaat men tewerk gaan met de slechtvalken die hun nesten hebben gebouwd in de toren ?

De Sint-Hubertus kerk wordt sinds tien jaar gebruikt door de slechtvalken als schuilplaats voor hun nestjes. Dit jaar zijn vier eieren uitgebroed waarvan de valkjes gemerkt werden.

Aangezien deze behoren tot een beschermde diersoort is het wettelijk verplicht om een duurzame oplossing te vinden voor de voortplanting van deze en men moet er ook voor zorgen dat de herstructurering en de werken geen negatieve impact hebben op de valken.

Dankzij de informatie die we verkregen hebben via « de studie over de impact van het project rond de Sint-Hubertuskerk op de duurzaamheid van een koppel slechtvalken » (Hyperlink). In principe heeft men hiervoor oplossingen gevonden en een samenlevingverband zou moeten lukken.

Hoeveel woningen zijn er voorzien ? Wie zal daar mogen wonen ?

Het project bevat 41 woningen met verschillende dimensies die verdeeld zullen zijn over 3 zones.

20 woningen zullen gelegen zijn in de zone van het schip :

• 3 studios.
• 4 appartementen met 1 kamer.
• 5 appartementen met 2 kamers.
• 5 appartementen met 3 kamers.
• 3 appartementen met 4 kamers.

16 woningen zullen gelegen zijn in de zone van het koor :

• 2 studios.
• 4 appartementen met 2 kamers.
• 10 appartementen met 3 kamers.
  
  

5 woningen zullen gelegen zijn in de toren :

• 5 appartementen met 2 kamers.
  
  

De appartementen zijn  45m² a 249m² groot, met een gemiddelde grootte van 145m². Slechts de grote woningen zullen verkocht worden op de particuliere vastgoedmarkt.

Wat zijn de verkooptermen van de kerk ? 

Op dinsdag 06/09/2016 besliste het College van Burgemeester en Schepenen om het volgende op de agenda te plaatsen van de Gemeenteraad van 20/09/2016:

• De onderhandse verkoop van de Sint-Hubertuskerk op en met terrein en een park, gelegen aan de Delleurlaan en het Jagersveld;
• Het decreet tot ontwijden en het veranderen van de bestemming van de kerk;
• Het in onbruik brengen van een gedeelte van het weggennet, Jagersveld genaamd, rond de Sint-Hubertuskerk

Het doel van de verkoop

Drie kavels worden overgedragen:

Kavel 1: De kerk op het perceel (in het kadaster opgenomen als sectie E, nummer 280F)

Kavel 2: Zone (in meerdere delen) rond de kerk (openbare ruimte die niet in het kadaster staat opgenomen)

Kavel 3: Zone achteraan de kerk (openbare ruimte die niet in het kadaster staat opgenomen + park in het kadaster opgenomen als sectie E, nummer 281L). De oppervlakte van deze kavel maakt het voorwerp uit van een openbare erfdienstbaarheid die na uitvoering van de parking wordt teruggegeven aan de Gemeente).

Het plan van de Sint-Hubertuskerk en de omgeving werd opgemaakt door een landmeter-expert die uitdrukkelijk de opdracht kreeg van de Gemeente om het grondplan op te maken van de over te dragen eigendom met vermelding van de aard, de plaats en de oppervlakte.

Zie plan 

Groene ruimte achteraan de kerk met parking

De zone met parking voor een vijftigtal wagens (kavel 3) zal het voorwerp uitmaken van een openbare erfdienstbaarheid. Deze ruimte wordt ingericht als openbare groene ruimte en het onderhoud zal toekomen aan de toekomstige mede-eigendom. Deze laatste kan ook de vernieuwing van de afdichting van de ondergrondse parking laten uitvoeren.

Schatting van de waarde van de kerk

De richtlijnen voor het schatten van openbare eigendommen is gewijzigd sinds de vorige schatting die in 2012 werd gedaan. Daarom werd een privé-landmeter om een schatting gevraagd. Op basis van vergelijking met andere verkochte kerken komt deze op een waarde van 1.136.000 Euro voor de kerk en het perceel waarop deze staat.

Basisprijs en aanvullende prijs

Het bod geldt voor een bedrag van 1.150.000 Euro.

Deze prijs zal desgevallend het voorwerp uitmaken van een supplement. De waarde daarvan zal berekend worden via een margeberekening die in tegenspraak wordt opgesteld. Zodra de rendabiliteit van het project van de koper de 20% overschrijdt, wordt de helft van de bijkomende marge boven deze drempel van 20% teruggegeven aan de verkoper.

Opschortende voorwaarde

Rekening houdend met de complexiteit van het project beschouwt de koper het verkrijgen van een uitvoerende bouwvergunning, vrij van alle verhaal, als opschortende voorwaarde voor het sluiten van de verkoop.

Identiteit van de koper en diens vermogen om het vastgoedproject uit te voeren

De koper is bvba “Bell Tower”, een vennootschap die zal opgericht worden voorafgaand aan het ondertekenen van de verkoopovereenkomst, speciaal voor de aankoop van de Sint-Hubertuskerk en de realisatie van het vastgoedproject, zoals dat ook gebruikelijk is in de sector. Deze vennootschap wordt opgericht met het minimale vereiste maatschappelijke kapitaal en zal beschikken over  350.000,00 euro aan middelen.

De toekomstige zaakvoerder, de heer Carlos de Meester, ontwikkelde zijn expertise via het merk “Inside Development”.

Welk belang heeft dit voor de gemeente ? 

Het onderhoud en de herstelling financieren

De renovatie van het gebouw moet uitgevoerd worden door een partij die over voldoende financiële middelen beschikt voor de werkzaamheden maar ook voor het latere onderhoud.

In de huidige toestand vormt de Sint-Hubertuskerk een financiële last die voor de Gemeente moeilijk om dragen is:

• De kost voor de renovatie van het gebouw, de toren inbegrepen, werd in 2011 geschat op 4.840.000 Euro (21% BTW inbegrepen), hetzij het equivalent van drie keer het jaarlijkse bedrag dat door de Gemeente geïnvesteerd wordt.
• In de huidige budgettaire context kan de Gemeente zich niet verbinden tot dergelijke werkzaamheden.
• De werken voor de renovatie van de toren, die in 2008 stil kwamen te liggen door het faillissement van de onderneming, kostten aan de Gemeente 380.952,93 € BTW inbegrepen.
• Merk op dat de stelling door de Gemeente in 2012 werd aangekocht om de dure huur te beëindigen.
• Sindsdien treedt de Gemeente zeer beperkt op voor dringend onderhoud, vooral wat betreft de afdekking en de afvoer van hemelwater, maar de toestand van de kerk gaat achteruit en op termijn zullen de navenante werken moeten worden uitgevoerd om het gebouw te kunnen bewaren.
  
  

Instaan voor de veiligheid in en rond de kerk

Er moet snel een beslissing genomen worden om de kerk en de omgeving opnieuw zonder gevaar te kunnen gebruiken.

In de huidige toestand vormt de Sint-Hubertuskerk een gevaar voor de openbare veiligheid:

• In 2006 werden gevallen stenen en voegbrokken opgemerkt aan de voet van de toren in de buurt van de ingangspoort.
• In 2010 werd gevallen materiaal (stenen, bepleistering) aangetroffen binnen in de kerk aan de hoofdbeuk, het transept en het koor.
• De Burgemeester vaardigde een politiebevel uit op 3 september 2010 om de kerk voor het publiek te sluiten. Dat is sindsdien van kracht gebleven.
• Dit probleem kan enkel opgelost worden door een grondige renovatie van het gebouw.

De omgeving en architecturale eigenheid van het terrein en de Gemeente behouden en versterken

Omwille van zijn patrimoniale en symbolische karakter wordt het behoud van de kerk als essentieel beschouwd.

De ontwijding, sleutel voor de realisatie van een vastgoedproject in de kerk
De bestemming van het gebouw verkreeg de goedkeuring van het Aartsbisdom van Mechelen-Brussel, de enige instantie die bevoegd is om een plaats voor de eredienst te ontwijden. De voorwaarden voorzien onder meer het behoud van ruimtes voor religieus gebruik (350m²) met een afzonderlijke ingang en goede zichtbaarheid.

Wat houden de volgende stappen van het project in ? 

Studies

De verkoopovereenkomst voorziet dat de bouwvergunning verkregen zou moeten worden binnen een periode van 36 maanden na de inlevering van de aanvraag voor een stedenbouwkundige vergunning (aangevraag in augustus 2017). De partijen kunnen deze termijn verlengen.

De verkoopakte wordt getekend binnen de 4 maanden na het realiseren van de opschortende voorwaarde.

Realisatie van het project

De koper heeft 24 maanden de tijd na het ondertekenen van de verkoopakte om zijn vastgoedproject uit te voeren (gesloten ruwbouw).

Wat waren de grote stappen die tot de huidige situatie hebben geleid ?

In de hieronder gelegen chronologische tabel vindt u de grote stappen binnen het herstructureringsproject van de Sint-Hubertuskerk gedurende de zittingsperiode.